Κωνσταντίνος Λάππας
Αντικειμενικά μικρός και σταγόνα στον ωκεανό σε σχέση με τις τεράστιες στεγαστικές ανάγκες του ελληνικού πληθυσμού, φαίνεται πως θα είναι ο αριθμός των χαμηλότοκων δανείων που θα δοθεί στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου». Το ύψος του επιτοκίου θα είναι σίγουρα πολύ χαμηλότερο από το τρέχον αλλά παραμένει εξαρτώμενο από τα αυξανόμενα επιτόκια των τραπεζών, χωρίς να υπάρχει πρόβλεψη σε περίπτωση «κοκκινίσματος».
Επίσης υποφωτισμένη στα ΜΜΕ είναι η πρόβλεψη της κάλυψης του 10% της αξίας του ακινήτου από ίδιους πόρους, ακόμα και αν αυτή δεν υπερβαίνει τα 150.000 ευρώ. Έτσι ενώ το μέτρο επικοινωνείται ως στήριξη των νέων γενικά, σε μεγάλο βαθμό αφορά τους νέους των οποίων οι γονείς μπορούν να εξασφαλίσουν ένα αρχικό κεφάλαιο.
Στην κορυφή των στεγαστικών βαρών η Ελλάδα, με μεγάλη διαφορά
Για να αξιολογηθεί το μέτρο που πέρασε πρόσφατα η κυβέρνηση, πρέπει να γίνει αντιληπτή η έκταση του προβλήματος που έρχεται να λύσει. Σύμφωνα με την Eurostat, το 2020 η Ελλάδα ήταν με μεγάλη διαφορά πρώτη στον δείκτη που ονομάζει ως «υπερβολικές δαπάνες για στέγαση». Πρόκειται για το ποσοστό του πληθυσμού που πληρώνει περισσότερα από το 40% του εισοδήματός του για τα συνολικά κόστη στέγασης, δηλαδή ενοίκιο αλλά και λογαριασμούς.
ΕΙΚΟΝΑ: κόστος στέγασης στην Ευρώπη 2020
Όπως φαίνεται στο διάγραμμα, σχεδόν 42% των ανθρώπων που ζουν στις ελληνικές πόλεις επιβαρύνονται με υπερβολικές δαπάνες στέγασης, με το ποσοστό αυτό να μετριέται σε περίπου 28% για την ύπαιθρο. Δεύτερη στην σχετική κατάταξη είναι η Δανία με τα αντίστοιχα ποσοστά να είναι 21 και 11%. Ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 12 και 7% αντίστοιχα.
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η Πολιτεία έχει αφήσει τουλάχιστον 3,5 εκατομμύρια Έλληνες και εν γένει κάτοικους της χώρας να δαπανούν υπερβολικά μεγάλο μέρος του εισοδήματός τους για να έχουν στέγη, θερμανση, ρεύμα και νερό. Κι αυτό αφορά όσους έχουν βρει κάποιο σπίτι που, έστω και πιεσμένα, μπορούν να πληρώνουν. Σύμφωνα πάλι με την Eurostat, το 2020 σχεδόν δύο στους τρεις νέους 18-34 ετών στην Ελλάδα συνέχιζαν να μένουν με τους γονείς τους, την ώρα που η άνοδος των ενοικίων καθιστά απαγορευτική τη μίσθωση ενός διαμερίσματος για τους περισσότερους νέους εργαζόμενους.
Πόσα θα πάρουν και πόσα θα βάλουν οι δικαιούχοι
Η απάντηση της κυβέρνησης σε αυτή την στεγαστική κρίση είναι θεωρητικά ο νόμος 5006 που πέρασε πριν από λίγες ημέρες από την Βουλή. Ναυαρχίδα του νόμου και το μόνο μέτρο που μπορεί να έχει επίδραση σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα είναι το πρόγραμμα «σπίτι μου», τα χαμηλότοκα δηλαδή στεγαστικά δάνεια για νέους 25-39 ετών.
Εν συντομία, τα δάνεια θα έχουν ύψος έως 150.000 και θα αφορούν στην αγορά πρώτης κατοικίας των δικαιούχων, αξίας μέχρι 200.000 ευρώ, όπως αυτή προσδιορίζεται στο συμβόλαιο αγοράς. Η διάρκεια του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει τα τριάντα (30) έτη ενώ το ύψος του δεν μπορεί να καλύπτει περισσότερο από το 90% της αξίας του ακινήτου με το υπολειπόμενο τίμημα να καλύπτεται από ίδιους πόρους του αγοραστή. Η έκταση του ακινήτου που αποκτάται δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 150 τ.μ και το ακίνητο πρέπει να βρίσκεται σε οικοδομή με παλαιότητα τουλάχιστον 15 ετών κατά τον χρόνο της αγοράς.
Ο κόφτης μπαίνει από τον νόμο
Η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει ότι από το πρόγραμμα «σπίτι μου» μπορούν να ωφεληθούν έως 10.000 νέοι 25-39 ετών. Ωστόσο προβλέπεται ότι η Δημόσια Υπηρεσία Απασχόλησης (ΔΥΠΑ, πρώην ΟΑΕΔ) θα χρηματοδοτεί τα δάνεια κατά 75% αλλά το ύψος της συνολικής χρηματοδότησης της ΔΥΠΑ δεν μπορεί να υπερβεί τα 375.000.000 ευρώ. Ζητήσαμε λοιπόν από τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλή Μπάκα να εκτιμήσει ποιός μπορεί προσεγγιστικά να είναι ο αριθμός των δανείων που τελικά θα δοθεί.
«Αν υποθέσουμε ότι η ζητούμενη τιμή πώλησης ενός ακινήτου κατάλληλου για οικογένεια (75 - 100 τ.μ με 2 υπνοδωμάτια) άνω του 1ου ορόφου, είναι 150.000 ευρώ και ταυτόχρονα το τραπεζικό ίδρυμα εκτιμήσει το ακίνητο στην ίδια αξία χωρίς αποκλίσεις, τότε ο συνολικός αριθμός των δανείων που μπορούν να δοθούν δεν μπορεί να ξεπεράσουν τα 3.703», απαντά ο κ. Μπακας. «Κι αυτό διότι ο δικαιούχος θα έχει ιδία συμμετοχή ύψους 10%, δηλαδή 15.000 ευρώ και η ΔΥΠΑ καλύπτει το 75% μετά τη συμμετοχή του δικαιούχου, άρα τις 101.250 ευρώ. Αν αφαιρέσουμε τον συνολικό προϋπολογισμό της ΔΥΠΑ για το συγκεκριμένο πρόγραμμα με αυτό το ποσό, μας προκύπτει ο αριθμός των δανείων που αναφέραμε», συμπληρώνει.
Ο κ. Μπάκας παρατηρεί όμως πως το να βρουν οι δικαιούχοι διαμερίσματα με τα παραπάνω χαρακτηριστικά σε αυτή την τιμή είναι ιδιαίτερα δύσκολο στα βόρεια, τα νότια και τα ανατολικά προάστια της Αθήνας. Συνεπώς αν σημαντικός αριθμός δανείων δοθούν για αγορές ακινήτων σε αυτές τις περιοχές, είναι πιθανό η αξία τους να προσεγγίζει την ανώτατη επιτρεπτή για την ένταξη στο μέτρο, αυτή των 200.000. Σε αυτές τις περιπτώσεις η συμμετοχή της ΔΥΠΑ θα φτάνει το ποσό των 112.511 ευρώ και άρα ο συνολικός αριθμός των δανείων θα είναι ακόμα μικρότερος. Στο πανελλαδικό δίκτυο E-Real Estates θεωρούν πως ο αριθμός των δανείων που τελικά θα δοθεί δύσκολα θα ξεπεράσει τα 3.500.
Η ΔΥΠΑ άτοκα, οι τράπεζες με τα τρέχοντα επιτόκια
Η κυβέρνηση επικοινώνησε το μέτρο τον Σεπτέμβριο ως στεγαστικά δάνεια σε νέους με επιτόκιο 1%. Στον νόμο ωστόσο, δεν υπάρχει πουθενά αναφορά σε συγκεκριμένο ύψος επιτοκίου. Το μόνο σχετικό που διαβάζουμε είναι ότι «για το ποσοστό του δανείου που χρηματοδοτείται από τη ΔΥΠΑ δεν οφείλεται τόκος». Καθώς λοιπόν η ΔΥΠΑ θα χρηματοδοτεί τα ¾ του δανείου, συμπεραίνουμε ότι το υπόλοιπο τέταρτο του δανείου που θα προέρχεται από την τράπεζα θα έχει «κανονικό» επιτόκιο. Συνολικά λοιπόν, ο δικαιούχος του δανείου θα πληρώνει επιτόκιο ίσο με το ¼ του εκάστοτε τρέχοντος και όχι απαραίτητα 1%.
Με τα επιτόκια στον τραπεζικό δανεισμό να έχουν πάρει την ανιούσα τον τελευταίο ένα χρόνο και με την οικονομία στη Δύση να μένει στάσιμη το 2023, δημιουργείται η απορία εάν ακόμα και αυτά τα χαμηλότοκα δάνεια μπορούν να «κοκκινήσουν». «Ο νόμος αφορά νέους με χαμηλά εισοδήματα, άρα η δόση του δανείου σίγουρα θα αποτελεί μεγάλο μέρος του διαθέσιμου μηνιαίου εισοδήματος. Ως μέτρο στεγαστικής πολιτικής, θα έπρεπε να συνοδεύεται από μέριμνα τόσο για την αύξηση των επιτοκίων, όσο και για την περίπτωση που κάποιος απολυθεί από την εργασία του και για κάποιο διάστημα δεν μπορεί να καταβάλει τις δόσεις του δανείου», σημειώνει ο κ. Μπάκας.
Εφόσον μάλιστα το 25% του δανείου θα δίνεται από κάποιο τραπεζικό ίδρυμα, αδιευκρίνιστο παραμένει αν οι τράπεζες θα ζητούν επιπλέον κριτήρια από αυτά που θέτει ο νόμος για τους δικαιούχους, όπως μόνιμη εργασία και φορολογικές δηλώσεις των τελευταίων τριών ετών.
«Γενικότερα μας προκαλεί εντύπωση το γεγονός ότι τα τραπεζικά ιδρύματα δεν έχουν κάνει καμία ανακοίνωση για ένα τόσο φιλόδοξο πρόγραμμα που αναμένεται να ξεκινήσει τόσο σύντομα, εντός του πρώτου τριμήνου του 2023», καταλήγει ο συνομιλητής μας.